Nájmy příspěvkových organizací
Ing. Eliška Hryzláková
NahoruPojem
Podle § 506 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "NOZ"), je stavba součástí pozemku, na kterém stojí, pokud má vlastnické právo ke stavbě i k pozemku táž osoba, a v katastru nebude zapisována samostatně.
NahoruZa jakých podmínek mohou příspěvkové organizace pronajímat majetek
Příspěvková organizace může pronajímat svěřený majetek pouze se souhlasem zřizovatele, aby tak mohla lépe využívat všechny své hospodářské možnosti a odbornost svých zaměstnanců. Ve zřizovací listině pak zřizovatel uvede, zda organizace může majetek pronajímat v rámci hlavní nebo doplňkové (jiné) činnosti. Protože doplňková (jiná) činnost musí navazovat na hlavní činnost organizace a nesmí narušovat plnění hlavního účelu organizace, sleduje se odděleně. Výnosy z těchto pronájmů jsou příjmem příspěvkové organizace, která tento příjem musí vykázat ve svém daňovém přiznání.
Rozhodování o uzavírání nájemních smluv podle § 102 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, je vyhrazeno radě obce. Podle § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, u krátkodobých pronájmů na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí, nemusí být před rozhodnutím rady záměr zveřejněn.
Pravomoc k uzavírání nájemních smluv může rada obce přenést na příspěvkovou organizaci zcela nebo zčásti. Záleží na zřizovateli, jakým způsobem projeví svou vůli tak, aby příspěvková organizace mohla uzavírat buď všechny nájemní smlouvy nebo jen krátkodobé (do jednoho roku).
Protože o nájmech rozhoduje rada obce a o zřizovací listině zřizovatel (zastupitelstvo obce), je nutné rozhodnutí rady uvést do zřizovací listiny (nájemní smlouvy) podle vyjádření zastupitelstva. To schvaluje zřizovací listinu a rozsah vymezených majetkových práv. Ve zřizovací listině pak bude uvedeno rozhodnutí rady o případném převedení svojí vyhrazené pravomoci na příspěvkovou organizaci. Rozhodnutí rady by nemělo být obecné, ale mělo by obsahovat přesné určení podmínek, které musí příspěvková organizace dodržet při uzavírání smluv.
NahoruUzavírání nájemních smluv
Nájemní smlouvy se uzavírají podle § 2201 až § 2204 NOZ. V nájemní smlouvě bude uvedeno, že se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci k dočasnému užívání věc nemovitou, případně i nezuživatelnou věc movitou (pronajmout lze i část nemovité věci), a že se nájemce zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Je-li pronajatá věc zapsaná ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí), může se nově zapsat do veřejného seznamu na návrh vlastníka věci (zřizovatele) nebo s jeho souhlasem nájemní právo nájemce. Jde o právo, nikoliv o povinnost, navrhnout či požadovat, aby do veřejného seznamu bylo zapsáno i nájemní právo. Základní práva a povinnosti z tohoto nájmu jsou uvedeny v § 2205 až § 2234 NOZ.
V nájemní smlouvě obou stran budou uvedeny tyto náležitosti:
• označení pronajímatele a nájemce,
• konkrétní předmět a účel nájmu,
• výše nájemného se stanoví dohodou, není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy, s přihlédnutím k nájemnému za obdobných podmínek,
• úhrady za plnění: nájemné se platí měsíčně pozadu,
• doba nájmu, na kterou se nájem uzavírá, jde o stanovení přesného data (doby), kdy nájem řádně vznikne, a přesného data, do kterého je nájem dohodnut.
Pokud:
– není ujednána doba trvání nebo den skončení nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou,
– je ujednán nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době,
• běžná údržba – provádí nájemce, ostatní údržbu věci a nezbytné opravy provádí pronajímatel,
• odstranění vady pronajaté věci: oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby,
• výpovědní důvody:
– nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba,
– nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční,
– není-li předmět nájmu užíván přiměřeným způsobem, takže se nadmíru opotřebovává a hrozí zničení věci, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pokud ani na základě písemného upozornění nájemce neuposlechne výzvu nebo nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného, postupuje pronajímatel stejně,
– nájemce má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, stane-li se věc nepoužitelnou z důvodů, které nejsou na straně nájemce, nebo zanikne-li věc během doby nájmu zčásti, má nájemce právo buď na přiměřenou slevu z nájemného, anebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby,
– porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby,
• skončení nájmu:
– zanikne-li věc během doby nájmu, nájem skončí,
– uplynutím sjednané doby, jestliže byl ujednán nájem na dobu…
