4.7.8
DPH – stavba pro bydlení a stavba pro sociální bydlení
Ing. Zdeněk Kuneš
NahoruStavba pro bydlení
V § 48 ZDPH je pro účely ZDPH definována stavba pro bydlení. Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí stavba bytového domu, stavba rodinného domu, stavba, která slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a je zřízena na pozemku, který se stavbou bytového domu nebo rodinného domu tvoří funkční celek.
Dále je stavbou pro bydlení obytný prostor a místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.
Definice stavby bytového domu a stavby rodinného domu jsou navázány na vymezení těchto staveb na zápis stavby v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí tzv. RÚIAN, kdy je tento zápis rozhodný pro určení, zda je konkrétní stavba rodinným nebo bytovým domem pro účely daně z přidané hodnoty.
U nové výstavby, kdy stavba ještě není v uvedeném registru zapsána, se vychází z projektu, stavebního povolení apod.
NahoruStavba bytového domu
Od 1. 7. 2025 je bytovým domem podle § 48 odst. 2 písm. a) ZDPH pouze taková stavba, která je jako bytový dům (tj. se způsobem využití bytový dům) zapsána v RÚIAN.
Bytovým domem tedy není polyfunkční stavba, která byla přestavěna na bytový dům, pokud nedošlo ke změně údajů o způsobu využití stavby v RÚIAN. Bytovým domem je naopak stavba zapsaná jako bytový dům v RÚIAN, přestože by se jednalo o stavbu fakticky užívanou pro přechodné ubytování. Bytovým domem není stavba zapsaná v RÚIAN jako víceúčelová stavba, přestože by se jednalo o stavbu fakticky užívanou k trvalému bydlení. Pokud skutečný stav neodpovídá způsobu zápisu stavby v RÚIAN, je na plátci, aby uvedl údaje v RÚIAN do souladu se skutečností.
NahoruStavba rodinného domu
Od 1. 7. 2025 je rodinným domem podle § 48 odst. 3 písm. a) ZDPH pouze taková stavba, která je jako rodinným dům zapsána v RÚIAN. Způsob zápisu stavby v RÚIAN by měl odpovídat stavebně-právnímu určení stavby, jak vyplývá z kolaudačního rozhodnutí (souhlasu), příp. jiných dokumentů na základě kterých se zápis provádí. Nová právní úprava rovněž předpokládá, že stavba je užívána v souladu s jejím stavebně-právním určením. Je-li skutečné stavebně-právní určení či faktické užívání stavby v rozporu se způsobem zápisu stavby v RÚIAN, není s ohledem na právní jistotu plátců pro účely ZDPH relevantní.
Rodinným domem je tedy stavba zapsaná jako rodinným dům v RÚIAN, přestože by byla fakticky využívaná jako administrativní prostory. Rodinným domem naopak není stavba zapsaná v RÚIAN jako stavba pro rodinnou rekreaci, přestože fakticky slouží bydlení.
Pokud skutečný stav neodpovídá způsobu zápisu stavby v RÚIAN, je na plátci, aby uvedl údaje do souladu se skutečností.
NahoruStavba, která slouží k využití stavby bytového nebo rodinného domu
Stavbou pro bydlení je podle § 48 odst. 1 písm. c) ZDPH stavba, která slouží k využití stavby bytového nebo rodinného domu a která je zřízena na pozemku, který se stavbou bytového nebo rodinného domu tvoří funkční celek (tzv. obslužné stavby).
Může se jednat například o garáž využívanou spolu s rodinným domem, dále zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům, podzemní stavby, čističky odpadních vod sloužící domu, stavby pro tepelná čerpadla, přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu, studny, bazény, zpevněné plochy k parkování apod.
Obslužná stavba se však musí nacházet na pozemku tvořícím funkční celek se stavbou bytového nebo rodinného domu a musí být užívána ke stejnému hospodářskému účelu jako stavba bytového či rodinného domu.
Pozemkem tvořícím funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí je nejen pozemek zastavěný takovou stavbou, ale rovněž pozemek, který slouží k plnění funkce stavby nebo pozemek, který je spolu se stavbou užíván.
Zpravidla tvoří takové pozemky souvislý celek bez přerušení. Funkční celek však mohou tvořit pozemky objektivně a nepochybně sloužící provozu a funkci stavby i v případě, že se nacházejí na pozemku prostorově odděleném od pozemku s danou stavbou (například příjezdovou cestou). Pro naplnění definice funkčního celku není (s výjimkou sítě technické infrastruktury) překážkou ani oddělené vlastnictví stavby a pozemku. Pozemek ve funkčním celku se stavbou tak může tvořit i pozemek využívaný vlastníkem domu ke skladování dřeva k vytápění, na kterém se nachází stavba rodinného domu a který má vlastník rodinného domu pronajatý od třetí osoby.
Funkční celek nemohou tvořit nemovité věci s rozdílným účelovým určením. Pokud plátce vlastní např. rodinný dům se samostatně stojící garáží, přičemž rodinný dům využívá k bydlení, zatímco garáž využívá k podnikání (např. jako dílnu), nemůže být garáž v takovém případě považována za stavbu pro bydlení.
NahoruObytný prostor
Stavbou pro bydlení je také obytný prostor. Obytným prostorem je soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, které svým stavebně-technických upořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny.
Stavebně-technické uspořádání by mělo být dáno účelovým určením prostoru. Účelové určení by mělo vyplývat ze stavebně-právního určení daného prostoru. Shodně jako v případě bytových a rodinných domů právní úprava ZDPH předpokládá, že obytný prostor je užíván v souladu s jeho stavebně-právním určením. Faktické užívání obytného prostoru proto není pro účely ZDPH relevantní, pokud je v rozporu se stavebně-právním určením prostoru.
Pro naplnění definice obytného prostoru musejí být obě podmínky, tedy stavebně-technické uspořádání a účelové určení prostoru, splněny zároveň. Pokud se jedná například o místnost pro ubytování zákazníků nacházejících se ve stavbě ubytovacího zařízení (dle RÚIAN), nelze na takovou místnost nahlížet jako na obytný prostor pro účely DPH, neboť předmětná místnost není určena pro trvalé bydlení. To platí i v případě, že by daná místnost fakticky splňovala stavební a technické požadavky kladené na trvalé bydlení.
Obytný prostor může a nemusí být jednotkou. V případě jednotky pak není vzhledem k výše uvedené definici rozhodující, jakým způsobem je zapsána v katastru nemovitostí. Definici obytného prostoru proto nesplní jednotky, které jsou sice v katastru nemovitostí zapsány jako jednotky bytové a jsou k bydlení fakticky užívány, pokud svým stavebně-technickým uspořádáním nesplňují požadavky na trvalé bydlení. Tímto je zajištěn shodný přístup k obytným prostorům, které jsou a které nejsou vymezeny jako jednotky.
Pro posouzení, zda je daný prostor určen pro trvalé bydlení, je i nadále irelevantní skutečnost, že je možné v předmětném prostoru mít trvalé bydliště.
NahoruMístnost užívaná spolu s obytným prostorem
Stavbou pro bydlení je také místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.
Typicky může jít o komory či sklepy využívané společně s obytným prostorem, umístěné mimo něj, avšak ve shodné stavbě. Pro naplnění definice není vyžadováno, aby daná místnost byla užívána pouze s jedním konkrétním obytným prostorem, může tedy například jít o sušárnu či garáž, která je využívána s více obytnými prostory současně.
Stavba se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dokončenou. Stavba se považuje za dokončenou dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo splnění podmínek k trvalému užívání stavby, pokud se pro stavbu kolaudační rozhodnutí nevydává.
To je podstatné pro správné stanovení sazby daně při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro bydlení nebo pro sociální bydlení a při dodání stavby pro sociální bydlení.
V případě staveb, pro které se vydává kolaudační rozhodnutí, se stavba považuje za dokončenou od nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí. Pojem "kolaudační rozhodnutí" zahrnuje také pojem "kolaudační souhlas". V případě staveb, pro které se nevydává kolaudační rozhodnutí, je jejich dokončení navázáno na splnění podmínek k trvalému užívání stavby.
Prodej nedokončené stavby je vždy zdanitelným plněním.
NahoruStavba pro sociální bydlení
Stavbou pro sociální bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty podle § 48a odst. 1 ZDPH rozumí stavba bytového domu, v níž je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení, stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m2, nebo obytný prostor pro sociální bydlení.
NahoruStavba bytového domu pro sociální bydlení
Stavbou pro sociální bydlení je stavba bytového domu, v níž je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení. Aby se mohlo jednat o bytový dům pro sociální bydlení, stavba musí primárně naplňovat definici bytového domu, tj. musí být takto zapsána v RÚIAN. U takové stavby se potom počítá podlahová plocha prostorů pro sociální bydlení.
Bytovým domem pro sociální bydlení není stavba zapsaná v RÚIAN jako stavba víceúčelová, byť by více než polovina podlahové plochy byla fakticky tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení.
Pro účely posouzení, zda stavba zapsaná v RÚIAN jako bytový dům, je bytovým domem pro sociální bydlení, je nezbytné určit celkovou podlahovou plochu stavby bytového domu a podlahovou plochu obytných prostorů pro sociální bydlení, které se v něm nacházejí.
Oproti právní úpravě účinné do 30. 6. 2025 může bytový dům pro sociální bydlení zahrnovat i obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m2. Platí však, že obytné prostory pro sociální bydlení a místnosti spolu s nimi užívané, musí tvořit více než polovinu celkové podlahové plochy bytového domu.
Plátce vlastní stavbu zapsanou v RÚIAN jako bytový dům. Bytový dům má celkovou podlahovou plochu 2 400 m2. Z toho 1 000 m2 tvoří obytné prostory s podlahovou plochou do 120 m2 a 100 m2 tvoří sklepy a kočárkárna využívané výhradně s těmito obytnými prostory. 600 m2 tvoří mezonetové byty s podlahovou plochou nad 120 m2 a 400 m2 tvoří kancelářské prostory, 200 m2 tvoří společná garáž a 100 m2 tvoří společné chodby a vstupní hala.
Do podlahové plochy obytných prostorů pro sociální bydlení se započítává podlahová plocha obytných prostorů do 120 m2 a místností spolu s nimi využívaných nacházejících ve stejné budově, tj. celkem 1 100 m2 (obytné prostory do 120 m2, sklepy a kočárkárna).
Podlahová plocha prostorů, které slouží výlučně jiným účelům, než je sociální bydlení, činí 1 000 m2 (mezonety, kanceláře).
Společná garáž, společné prostory a vstupní hala jsou využívány společně s obytnými prostory pro sociální bydlení i jinými prostory. Do podlahové plochy prostorů pro sociální bydlení je proto lze započítat pouze částečně, a to v rozsahu dle poměru podlahových ploch určených výhradně pro sociální bydlení (tj. 1 100 m2) a výhradně pro jiné účely (1 000 m2). Tento poměr činí 52,38 % (tj. 1 100/2 100). To znamená, že společné prostory v rozsahu 300 m2 (společná garáž, chodby a vstupní hala) je možné do podlahové plochy obytných prostorů pro sociální bydlení započítat ve shodném rozsahu, tj. v rozsahu 157,14 m2.
Podlahová plocha obytných prostorů pro sociální bydlení tedy činí 1 257,14 m2, což je 52,38 % celkové podlahové plochy bytového domu. Bytový dům proto splňuje definici bytového domu pro sociální bydlení.
NahoruStavba rodinného domu pro sociální bydlení
Stavbou rodinného domu pro sociální bydlení je stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m2. Aby se mohlo jednat o rodinný dům pro sociální bydlení, stavba musí primárně naplňovat definici rodinného domu pro bydlení, tj. musí být takto zapsána v RÚIAN. Pouze u takové stavby je důvodné zkoumat celkovou podlahovou plochu pro účely naplnění definice rodinného domu pro sociální bydlení.
NahoruObytný prostor pro sociální bydlení
Obytným prostorem pro sociální bydlení je obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m2. Obytný prostor pro sociální bydlení musí v první řadě naplňovat definici obytného prostoru uvedenou v § 48 odst. 5 ZDPH.
Obytným prostorem pro sociální bydlení tak nemůže být prostor, kterým svým stavebně-technických uspořádáním nesplňuje požadavky na trvalé bydlení a není k tomu účelu určen (např. ubytovací jednotka, atelier jako nebytový prostor), přestože jeho podlahová plocha nepřesahuje 120 m2 a je fakticky využíván k bydlení.
Podlahovou plochou obytného prostoru pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností a prostorů, které se nachází uvnitř tohoto obytného prostoru.
Do hodnoty podlahové plochy obytného prostoru se však nezapočítává podlahová plocha místností využívaných spolu s tímto obytným prostorem, které se sice nacházejí ve stejné stavbě pevně spojené se zemí, ale které se nacházejí mimo dotčený…
