6.6
Účtování příspěvku na správu domu a pozemku zálohově nebo pevnou částkou
Ing. Božena Künzelová
Zálohový nebo pevný příspěvek na správu domu a pozemku má rozdílný účetní režim. Text vysvětluje, jak zákon o vlastnictví bytů upravoval zálohové platby, jak se s nimi nakládá po vzniku společenství vlastníků občanský zákoník a jaké dopady má volba pevného příspěvku na výsledek hospodaření SVJ i rozhodování shromáždění vlastníků.
NahoruZálohový příspěvek na správu domu a pozemku
K úhradě nákladů spojených se správou domu a pozemku vlastníci jednotek skládali předem určené finanční prostředky jako zálohu, a to v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"). Zákon zároveň stanovil, že po vzniku společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství vlastníků") tyto finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky jednotek byly závazkem společenství vlastníků vůči jednotlivým vlastníkům jednotek. Zálohovou formu plateb příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku tedy stanovoval přímo shora uvedený zákon.
Zákon o vlastnictví bytů byl zrušen nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník"), který nabyl účinnosti dnem 1. ledna 2024. Z ustanovení občanského zákoníku nevyplývá povinná zálohová forma příspěvku na správu domu a pozemku. Stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku coby činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska správních činností zmiňuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen "nařízení vlády").
V praxi většina společenství vlastníků i nadále využívá zálohovou formu příspěvků na správu domu a pozemku, a to v souladu se stanovami anebo vnitřními předpisy daného společenství vlastníků.
Obecně zálohová forma plateb s sebou přináší vyúčtování poskytnutých záloh oproti skutečně vynaloženým nákladům s možností rozdíl z vyúčtování následně vypořádat. Předpis příspěvku na správu domu a pozemku ve formě zálohy přináší více účetních operací a možná pro jednotlivé vlastníky jednotek, kteří se nevyznají v účetnictví, méně srozumitelné účetnictví než v případě pevně stanovené platby. Na druhou stranu zásadní výhodou zálohové formy příspěvku je možnost dosažení vyrovnaného výsledku hospodaření, čímž odpadá nutnost rozhodovat o použití účetního zisku na shromáždění vlastníků – občanský zákoník ani stanovy jednotlivých společenství vlastníků tuto záležitost často neřeší (rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků patří do působnosti shromáždění).
NahoruPevný příspěvek na správu
Pokud společenství vlastníků zvolí pevnou platbu příspěvku na správu domu a pozemku, pak jeho předpis není účtován jako záloha, ale účtuje se na příslušný účet účtové třídy 6 – Výnosy, což má zpravidla za následek vznik výsledku hospodaření – účetní zisk nebo ztrátu. V praxi se lze někdy setkat i s členěním (rozdělením) pevně stanoveného příspěvku na správu domu a pozemku, na jeho případné členění lze použít obdobná pravidla jako u zálohové formy příspěvku.
O vypořádání výsledku hospodaření – použití zisku nebo úhradě ztráty – rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek, a to v souladu se stanovami společenství. Občanský zákoník v části bytové spoluvlastnictví neřeší otázku naložení s výsledkem hospodaření společenství vlastníků.
Pokud z ustanovení o společenství vlastníků nevyplývá něco jiného, pak se přiměřeně použijí ustanovení o spolku – zisk z činnosti spolku lze použít pouze pro spolkovou činnost včetně správy spolku. Zisk společenství vlastníků je tedy možné použít na úhradu nákladů na správu domu a pozemku, nelze ho rozdělit mezi členy společenství vlastníků. Zisk se obecně používá na úhradu ztráty z minulých let, pokud společenství neuhrazenou ztrátu vykazuje, nebo bývá zisk převáděn do fondu ze zisku (jehož statut, tj. tvorba a čerpání, by měl být zakotven ve stanovách, popřípadě ve vnitřním předpise společenství vlastníků). V této souvislosti je vhodné zmínit, že ve shodě s vyhláškou č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, ostatní výnosy také zahrnují položku "Zúčtování fondů", která obsahuje výnosy do výše nákladů při použití prostředků účelových fondů (v praxi obvykle účet 648). Společenství vlastníků tudíž může čerpat fondy ze zisku přímo do výnosů na úhradu nákladů na správu domu a pozemku, čímž lze předejít účetní ztrátě v daném účetním období.
Účetní ztráta je zpravidla přednostně hrazena z nerozděleného zisku minulých let nebo z fondu ze zisku. Pokud tyto zdroje nemá dané společenství vlastníků k dispozici, může shromáždění vlastníků rozhodnout o povinnosti členů ztrátu uhradit, ledaže to vylučují stanovy společenství vlastníků, anebo může zůstat ztráta neuhrazena.
NahoruÚčtování pevně stanoveného příspěvku na správu domu a pozemku
NahoruČlenění – rozdělení příspěvku na správu domu a pozemku
Zákon o vlastnictví bytů upravoval klíč (poměr) pro stanovení příspěvků tak, že stanovil povinnost vlastníků jednotek přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Od tohoto pravidla bylo možné se odchýlit, ale jen dohodou všech vlastníků. Nejvyšší soud judikoval, že jde o souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek (dohodu), nikoli o rozhodnutí shromáždění. Je třeba rozlišovat mezi rozhodnutím shromáždění vlastníků jakožto nejvyššího orgánu společenství a dohodou vlastníků jednotek. Uvedená dohoda jakožto vícestranný právní úkon mohla být fakticky uzavřena na shromáždění, pokud byli přítomni všichni vlastníci jednotek.
V občanském zákoníku je klíč pro stanovení příspěvků upraven v ustanovení § 1180 OZ – vlastníci jednotek platí příspěvky podle výše odpovídající jejich podílu na společných částech (viz odst. 1), část příspěvku určená na tzv. vlastní správní činnost může být stanovena pro každou jednotku stejně (viz odst. 2; bližší vymezení nákladů vlastní správní činnosti viz ustanovení § 17 nařízení vlády). Jak vyplývá z judikatury Nejvyššího soudu, úprava klíče (poměru) pro stanovení příspěvků na správu domu a pozemku hrazených jednotlivými vlastníky je dispozitivní. Do 30. června 2020 klíč pro stanovení příspěvků mohl být upraven mimo jiného i ve stanovách společenství vlastníků. Nejvyšší soud dovodil, že jestliže mohl být klíč stanovení příspěvků obsahem stanov, muselo být také možné jej změnit změnou stanov.
Z uvedeného plyne, že členění příspěvku na správu domu a pozemku zákony přímo nevyžadují. Členění příspěvku na správu domu a pozemku vyplývá ze skutečnosti, že obvykle v praxi jsou náklady na vlastní správní činnost rozpočtovány na kalendářní rok, zatímco náklady zejména na opravy a údržbu společných částí jsou v rozpočtu společenství vlastníků uvedeny s ohledem i na výdaje v budoucích letech, což má vliv na oddělené účtování jednotlivých částí příspěvku, neboť z pohledu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, se závazky člení na dlouhodobé a krátkodobé. Dlouhodobým se rozumí závazek, u kterého je při vzniku účetního případu sjednaná doba splatnosti delší než jeden rok, ostatní závazky jsou považovány za krátkodobé.
Z praktických důvodů je vhodné členění příspěvku na správu domu a pozemku, je-li pro rozdělování nákladů mezi vlastníky jednotek uplatňováno více než jedno kritérium (klíč)…
