7.8.1 Podmínky osvobození nabývání bytů a garáží od daně z příjmů fyzických osob
Ing. Lenka Haráková
Podmínky osvobození bezúplatného převodu bytu a nebytového prostoru a dalšího souvisejícího majetku z vlastnictví bytového družstva nebo jiné právnické osoby od daně z příjmů fyzických osob
A. Bezúplatné převody podle zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů a podle § 24 odst. 1–4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (ZOVB) – převody bytů a nebytových prostorů vč. garáží a rodinných domů, jejichž pořízení do vlastnictví bytových družstev bylo financováno podle právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (zdroji financování byly vedle členských podílů státní příspěvky a zvýhodněné dlouhodobé úvěry), a převody s nimi souvisejících pozemků
1. Podle § 4 odst. 1 písm. zb) ZDP je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen bezúplatný příjem z nabytí vlastnického práva k věci na základě jeho převodu nebo přechodu podle zákona upravujícího převod jednotek některých bytových družstev (tím je míněn jak zákon č. 311/2013 Sb., tak i ZOVB), je-li nabyvatelem oprávněný člen družstva. Osvobození se týká všech dále uvedených věcí a spoluvlastnického podílu na nich:
- skupinový rodinný dům vč. spoluvlastnického podílu na společném příslušenství a včetně podílu na jejich společném základním technickém vybavení převáděném do přídatného spoluvlastnictví ( §§ 1223–1235 OZ ) a dále garáž pořízená spolu s tímto domem ( § 3 odst. 1 a § 6 zákona č. 311/2013 Sb., § 33a ZOVB );
- byt, garáž a ateliér nebo nebytový prostor, který z nich vznikl na základě rozhodnutí o změně užívání stavby vymezený jako jednotka, ať už jako jednotka podle ZOVB, nebo jako jednotka podle OZ ( § 3 odst. 1 a § 4 odst. 1 a 2 zákona č. 311/2013 Sb., § 24 odst. 1 a 3 ZOVB );
- spoluvlastnický podíl na nebytovém prostoru, který vznikl ze společných prostor domu na základě rozhodnutí o změně užívání stavby, tj. tzv. rekolaudací ( § 4 odst. 3 zákona č. 311/2013 Sb., § 24 odst. 4 ZOVB );
- pozemek, který nabylo převádějící družstvo do svého vlastnictví bezúplatně podle zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů ( § 5 a § 7 zákona č. 311/2013 Sb., § 21 odst. 7 a § 33a odst. 6 ZOVB ), a který bezúplatně převádí s rodinným domem nebo garáží uvedenými v písm. a) nebo s jednotkami anebo jako součást jednotek uvedených v písm. b) a c) – převod bezúplatný ze zákona; osvobození se vztahuje i na převod spoluvlastnického podílu na pozemku samostatně uskutečněný později, než byl převeden příslušný rodinný dům, garáž nebo jednotka;
- pozemek neuvedený v písm. d), který družstvo bezúplatně převádí spolu s rodinným domem nebo garáží uvedenými v písm. a) anebo s jednotkami nebo jako součást jednotek uvedených v písm. b) a c) ( § 4 odst. 1 a 2 a § 6 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb., § 21 odst. 1 ZOVB ) – převod bezúplatný na základě rozhodnutí družstva, tj. dobrovolně bezúplatný.
Oprávněným členem družstva se přitom rozumí fyzická osoba, která je členem převádějícího družstva a jejíž nájemní vztah k uvedenému rodinnému domu a garáži nebo k uvedeným jednotkám vznikl po splacení členského podílu družstvu jí nebo jejím právním předchůdcem ( § 8 zákona č. 311/2013 Sb., § 23 ZOVB). Členský podíl představoval podle hospodářského zákoníku vklad člena, kterým se podílel na pořízení majetku (rodinného domu, bytu, ateliéru nebo garáže), jež mu družstvo následně poskytlo do užívání; v terminologii ZOK dnes této kategorii odpovídá termín „členský vklad”.
2. Podle § 4a písm. f) ZDP je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen bezúplatný příjem ze vzniku služebnosti bytu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev, který vznikne ve prospěch dosavadního nájemce bytu ( § 19 zákona č. 311/2013 Sb. ) současně se zánikem věcného břemene zřízeného ve prospěch družstva, které tento byt pořídilo nástavbou nebo vestavbou podle právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, a to ke dni zániku tohoto družstva anebo zániku členství nájemce bytu v tomto družstvu.
3. Podle současného znění § 4 odst. 1 písm. y) ZDP je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen příjem nabyvatele jednotky přijatý v souvislosti se vzájemným vypořádáním prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby bytu, domu a jednotky podle zákona upravujícího převod jednotek některých bytových družstev.
Součástí smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce je podle § 9 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb. ujednání o vzájemném vypořádání nejen prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby budovy, popř. domu a jednotky (tzv. fond oprav), připadajících na převáděnou jednotku, ale také vypořádání zůstatků prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství (co je zisk bytového hospodářství však zákon nevymezil) připadajících na převáděnou jednotku (stejný postup byl upraven v ZOVB). Tato část prostředků určených k vypořádání se členem však od roku 2014 již osvobozena od daně z příjmů není, a protože jejím zdrojem byl zisk, družstvo by ji mělo nabyvateli zdanit zvláštní sazbou daně ve výši 15 % (analogie zdanění podílu člena na zisku podle § 36 odst. 2 písm. c) ZDP ). Výjimkou je případ, kdy jsou splněny podmínky příslušného přechodného ustanovení novely ZDP (zisk bytového hospodářství je u nabyvatele osvobozen od daně i po roce 2014).
Podle bodu 6 přechodných ustanovení k první části zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb. se použije osvobozovací ustanovení ve znění před novelou zákona provedenou tímto zákonným opatřením (tedy ve znění platném do konce roku 2013), vzniklo-li právo na převod jednotky do konce r. 2013 na základě včas podané výzvy převádějícímu bytovému družstvu, které vzniklo před 1. lednem 1992, nebo bytovému družstvu, které je právním nástupcem tohoto družstva, podle zákona upravujícího vlastnictví bytů (ZDP) nebo z rozhodnutí převádějícího družstva v…
